Quasi quasi vendo la casa e ci resto dentro

MERCATO IMMOBILIARE • La crisi accentua il fenomeno della vendita della nuda proprietà 

di benedetta fornasari 

Il mercato del mattone, in Italia, non sembra aver superato la crisi e, seppur ancora in calo, registra la leggera crescita di una tipologia di compravendita: la nuda proprietà, che nel 2017 segnala un lieve incremento del 1,3%, mentre nel Mezzogiorno un aumento del 7%.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha recentemente pubblicato i dati di un’indagine finalizzata al mercato immobiliare in nuda proprietà. Questa formula di compravendita implica per l’acquirente l’ottenimento della proprietà con diritto limitato poiché non può godere dell’immobile che resta nelle disponibilità del venditore (definito usufruttuario) fino alla scadenza dell’usufrutto o fino alla sua morte. Vendere la nuda proprietà, in poche parole, significa cedere il proprio immobile, guadagnando il compenso della relativa vendita, ma mantenendo il diritto di viverci per tutta la vita o darlo anche in locazione a terzi. 

Il trasferimento completo della proprietà si verifica in caso di decesso dell’usufruttuario, di scadenza del termine di usufrutto (usufrutto a termine), di mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per oltre 20 anni, di deterioramento del bene immobile che ne impedisce l’uso. E' una opzione di investimento a lungo termine e non vincolata da esigenze abitative o di immediata redditività, ma offre diversi vantaggi innanzitutto perché presenta rendimenti migliori rispetto alla piena proprietà e perché meno rischiosa rispetto ad altri investimenti finanziari. Dall’analisi è emerso che il 72,7% degli acquisti con questa formula è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 27,3% riguarda l’abitazione principale. Il 56,9% degli acquirenti ha un’età compresa tra 35 e 54 anni, mentre il 73,8% dei proprietari ha un’età superiore a 64 anni.

I benefici di questa operazione consistono nei prezzi di acquisto convenienti, con la possibilità di sconti importanti che sono legati all’aspettativa di vita del proprietario e con l’opportunità di rivendere in futuro a un prezzo più alto in quanto il valore della nuda proprietà aumenta con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario. Tra le motivazioni che spingono alla vendita, come emerso dall’80% del campione esaminato, spiccano la possibilità di reperire liquidità oppure di mantenere o migliorare il proprio stile di vita ma anche di far fronte a diverse esigenze quali, ad esempio, aiutare i figli nell’acquisto di una casa. Soltanto nel 16,9% dei casi la scelta deriva dal desiderio di cambiare, in meglio, la propria qualità abitativa. Per quanto concerne le imposte, il pagamento di Imu e Tasi è a carico dell’usufruttuario, con esenzione per la prima casa. La Tari spetta all’usufruttuario ma, se l’immobile è in affitto, il pagamento della tassa sui rifiuti sarà onere del conduttore. A livello dei costi di gestione, la manutenzione ordinaria e le spese condominiali sono a carico dell’usufruttuario, mentre la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario. 

Le tipologie abitative maggiormente scambiate in nuda proprietà sono i trilocali con il 37,7% delle preferenze, seguiti dai bilocali con il 34,4% ma le transazioni riguardano anche appartamenti con quattro locali oppure soluzioni indipendenti quali ville o porzioni di ville. 

La nuda proprietà ha tutta l’aria di una risposta del mercato immobiliare all’attuale contesto economico e sociale caratterizzato da difficoltà economiche, dal crollo demografico e dal contestuale processo di invecchiamento della popolazione.